近期很多房地產(chǎn)客戶咨詢關于轉(zhuǎn)讓在建工程時，在計算銷項稅額時，究竟能否扣除土地價款?其實，這個問題主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營改增后項目進行討論，本以這是有準確答案的問題，但是，最近聽到了不同聲音和疑問，那小編帶大家一起分析下。

　　案例

　　甲房地產(chǎn)公司為一般納稅人，2017年通過招拍掛手續(xù)取得目標地塊土地使用權1000萬元，2020年正式開工建設，2021年5月共計發(fā)生建設成本500萬元。甲公司將項目轉(zhuǎn)讓給乙公司，項目轉(zhuǎn)讓價款5000萬元。甲公司如何計算銷項稅額?

　　分析：很多人認為甲公司轉(zhuǎn)讓的是未完工的在建工程項目，而非自行開發(fā)的完工產(chǎn)品，認為后續(xù)乙公司若繼續(xù)進行項目開發(fā)，則將會重復抵減土地價款。因此不能按照(國家稅務總局公告2016年第18號)規(guī)定，在計算銷項稅額時，可以扣除對應的土地價款。

　　但是，小編認為甲公司轉(zhuǎn)讓在建工程，在計算銷項稅額時，可以扣除對應的土地價款。即甲公司確認的增值稅銷項稅額為：

　　(5000-1000)/(1+9%)*9%=330.28萬元。

　　1.房地產(chǎn)企業(yè)銷售項目，無論項是轉(zhuǎn)讓完工產(chǎn)品還是轉(zhuǎn)讓未完工產(chǎn)品，與計算銷項稅額時，均可扣除對應的土地價款，即便銷售的為在建工程項目，也是屬于項目所有權的整體銷售和轉(zhuǎn)移，在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，完成項目的整體銷售行為。

　　2.從增值稅的整體抵扣鏈條來看，甲公司支付的土地價款，取得是政府開具的土地出讓金票據(jù)，政府部門無法開具增值稅專用發(fā)票，導致甲公司無法取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票進行抵扣，故會導致甲公司增值稅抵扣鏈條中斷，稅務總局發(fā)布的(國家稅務總局公告2016年第18號)文件規(guī)定，完善了增值稅的整體抵扣鏈條。

　　3.無論后續(xù)乙公司繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)項目，作為乙公司而言，是取得的在建工程項目，而非單純的土地使用權，甲公司將項目整體轉(zhuǎn)讓給乙公司時，向乙公司開具項目“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”增值稅專用發(fā)票，乙公司取得專票，可以作為進項稅抵扣即可，此時與土地價款無關，故不存在重復抵減土地價款的問題。

　　4.針對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建工程項目，適用一般計稅方法，在計算銷項稅額時，能否扣除對應的土地價款，國家稅務總局2018年第二季度政策解讀現(xiàn)場給予明確回復：

　　問題:我們是一家房地產(chǎn)企業(yè)，近期準備轉(zhuǎn)讓一個尚未完工的在建工程項目,這個項目適用增值稅般計稅方法。轉(zhuǎn)讓該在建I程項目，對應的土地價款允不允許差額扣除?如何扣除?

　　回復:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一次性轉(zhuǎn)讓尚未完工的在建工程，該工程項目適用一般計稅方法的,以取得的全部價款和價外費用，一次性扣除向政府部門支付的土地價款后的余額計算繳納增值稅。