一、西部大開發(fā)政策三個10年

　　為了支持西部地區(qū)的發(fā)展，財政部、海關(guān)總署和國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策問題的通知》(財稅〔2001〕202號)，出臺了首輪為期10年(2001年～2010年)西部大開發(fā)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

　　2011年7月27日，財政部、海關(guān)總署和國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅[2011]58號)，出臺了新二輪為期10年(2010年-2020年)的支持西部大開發(fā)的減按15%稅率征收企業(yè)所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

　　2020年4月23日財政部 稅務(wù)總局 國家發(fā)展改革委員會發(fā)布《關(guān)于延續(xù)西部大開發(fā)所得稅政策公告》(財政部 稅務(wù)總局 國家發(fā)展改革委員會公告2020年第23號)，優(yōu)惠政策再延續(xù)10年(2021年1月1日至2030年12月31日)，對設(shè)在西部地區(qū)的鼓勵類產(chǎn)業(yè)企業(yè)開啟了新三輪繼續(xù)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策。同時，為進一步降低享受西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策的門檻，將鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目當年度主營業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額限制比例由70%降至60%。鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄當年度主營業(yè)務(wù)收入占企業(yè)總收入的限制比例降低10個百分點，可謂是之前西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策的“升級版”，意在進一步降低西部地區(qū)企業(yè)的稅收負擔，激發(fā)西部地區(qū)企業(yè)發(fā)展的活力。

　　可見，西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策已經(jīng)邁入第三個10年，已施行20年之久，但實務(wù)中筆者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)中享受西部大開發(fā)稅收15%優(yōu)惠政策比較少見。那么房地產(chǎn)企業(yè)究竟能否享受到西部大開發(fā)減按15%稅率征收企業(yè)所得稅的優(yōu)惠政策呢?

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)能否享受西部大開發(fā)優(yōu)惠政策

　　原則上是可以的。目前能夠找到的最直接的官方回復(fù)為2019年9月29日國家稅務(wù)總局網(wǎng)站上關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否享受西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策的留言問答，總局明確答復(fù)可以享受。

　　關(guān)于以上總局的回復(fù)，追溯其最新政策依據(jù)淵源如下：

　　根據(jù)《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄(2020年本)》(國家發(fā)展和改革委員會令第40號)的規(guī)定：在符合市場準入政策的前提下，本目錄原則上適用于在西部地區(qū)生產(chǎn)經(jīng)營的各類企業(yè)，本目錄共包括兩部分，一是國家現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)目錄中的鼓勵類產(chǎn)業(yè)，二是西部地區(qū)新增鼓勵類產(chǎn)業(yè)。

　　其中，國家現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)目錄中的鼓勵類產(chǎn)業(yè)以《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2019年本)》(國家發(fā)展改革委令2019年第29號)、《鼓勵外商投資產(chǎn)業(yè)目錄(2020年版)》(國家發(fā)展改革委、商務(wù)部令2020年第38號)中的鼓勵類產(chǎn)業(yè)來界定。

　　《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2019年本)》(國家發(fā)展和改革委員會令第29號)關(guān)于鼓勵類產(chǎn)業(yè)中與房地產(chǎn)企業(yè)密切相關(guān)的是：鼓勵類第二十二大類“城市基礎(chǔ)設(shè)施”第13項“城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)”，鼓勵類第四十二大類“其他服務(wù)業(yè)”第2項“物業(yè)服務(wù)”。

　　另外，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于執(zhí)行<西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄>有關(guān)企業(yè)所得稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2015年第14號)，凡對企業(yè)主營業(yè)務(wù)是否屬于《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》中國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目難以界定的，稅務(wù)機關(guān)可以要求企業(yè)提供省級(含副省級)發(fā)展改革部門或其授權(quán)部門出具的證明文件。證明文件需明確列示主營業(yè)務(wù)的具體項目及符合《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》中的對應(yīng)條款項目。

　　綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果從事城鎮(zhèn)園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)或者旗下物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，屬于國家現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)目錄中的鼓勵類產(chǎn)業(yè)，按照最新政策規(guī)定，在同時滿足主營業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額60%的條件下，便可以享受西部大開發(fā)優(yōu)惠政策。筆者認為，鑒于房地產(chǎn)企業(yè)身份的特殊性和敏感性，實務(wù)中，可能難免會面臨稅企爭議，在此情況下，為了盡可能避免稅企爭議，給利益各方上一道雙保險。凡對企業(yè)主營業(yè)務(wù)是否屬于《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》中國家鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目難以界定的，如果能夠取得省級(含副省級)發(fā)展改革部門或其授權(quán)部門出具的符合《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》對應(yīng)條款項目的紅頭證明文件，此文件通常為《某省發(fā)展和改革委員會關(guān)于確認某公司西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目的批復(fù)》，批復(fù)中會明確授予某公司所開發(fā)的某項目為“綠色生態(tài)住宅小區(qū)”等相關(guān)內(nèi)容，如此，可到主管稅務(wù)機關(guān)備案享受西部大開發(fā)戰(zhàn)略稅收優(yōu)惠政策。

　　但在筆者服務(wù)的西部地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)中，鮮有享受西部大開發(fā)優(yōu)惠政策的，就其原因筆者認為主要有以下幾個方面：

　　1、房企在特定歷史背景下身份的特殊性和敏感性，認定為綠色生態(tài)小區(qū)導(dǎo)致國家監(jiān)管力度增強，增加開發(fā)難度;

　　2、綠色生態(tài)小區(qū)執(zhí)行標準高，要求嚴，會增加建設(shè)成本，很多項目不具備申請綠色生態(tài)小區(qū)的條件和資格(各地對于綠色生態(tài)小區(qū)的執(zhí)行標準通常要求至少建筑節(jié)星級標準;采用裝配式建筑;全裝修;容積率應(yīng)小于一定標準;使用星級綠色建材并且有一套嚴格的地方審核標準)

　　3、受稅務(wù)機關(guān)出于地方財政指標、責任承擔等因素的綜合影響。

　　4、部分地方未制定綠色住宅小區(qū)評選標準，存在在認定上的難度。

　　5、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，且存在項目分期甚至一個法人多個項目的情況，在認定評難度增大，房地產(chǎn)企業(yè)享受西開優(yōu)惠比較困難。

　　6、實務(wù)中部分地區(qū)要求竣工后才能認定綠色住區(qū)，實務(wù)中房地產(chǎn)分期開發(fā)分期銷售比較常見，各項認證往往滯后于銷售進度的，甚至是在項目竣備后才能取得各項認證，因此在取得稅收優(yōu)惠政策前只能按照預(yù)計毛利*25%來繳納企業(yè)所得稅，會存在以前年度預(yù)計毛利部分無法享受稅收優(yōu)惠的問題。以前年度預(yù)計毛利部分能否追溯調(diào)整，無明確政策規(guī)定，實踐中追溯調(diào)整享受和退稅存在難度，無法追溯調(diào)整，西部大開發(fā)政策優(yōu)惠會因此大大折扣。

　　7、房企財務(wù)人員對此政策理解不夠透徹，對操作流程缺乏經(jīng)驗。

　　8、其他等等。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)如何享受西部大開發(fā)優(yōu)惠政策

　　雖然鮮有房企享受西部大開發(fā)優(yōu)惠政策，但畢竟這么香的政策還是有房地產(chǎn)企業(yè)申請享受到了。經(jīng)查閱相關(guān)資料，筆者查詢到2009年重慶金科在做吸收合并時發(fā)布的報告(ST東源：新增股份吸收合并重慶市金科實業(yè)(集團)有限公司暨關(guān)聯(lián)交易報告書)中曾有披露：重慶市金科實業(yè)(集團)有限公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，鑒于金科·東方王榭項目在2008年12月31日取得重慶市建設(shè)委員會授予的“綠色生態(tài)小區(qū)”，同時，金科·東方雅郡”項目通過了“綠色生態(tài)小區(qū)”的預(yù)評審，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》(國家發(fā)改委[2005]40號令)第一類鼓勵類中第19類“城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)”第12項“城市園林綠化及生態(tài)小區(qū)建設(shè)”的列舉范圍，且鼓勵類收入占總收入70%以上，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策問題的通知》(財稅[2001]202號)第二條“對設(shè)在西部地區(qū)國家鼓勵類的內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)，在2001年至2010年期間，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅”的規(guī)定，重慶市地方稅務(wù)局渝地稅免[2009]468號批復(fù)同意對金科集團2007-2010年度的企業(yè)所得稅減按15%的稅率征收。金科集團依據(jù)該批復(fù)，于2009年4月將2007-2008年度多計所得稅費用2,548.30萬元沖回。另外深交所2015年4月14日發(fā)布《中天城投集團股份有限公司(證券代碼：000540)關(guān)于獲得西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策備案的公告》(臨2015-39)和2015年4月30日發(fā)布的《中天城投集團股份有限公司(證券代碼：000540)關(guān)于獲得西部大開發(fā)稅收優(yōu)惠政策進展公告》(臨2015-43)。

　　可見，還是有房企申請享受到了西部大開發(fā)政策優(yōu)惠，畢竟稅率上10個點的企業(yè)所得稅稅費節(jié)約，可以有效降低企業(yè)稅務(wù)成本，緩解企業(yè)資金壓力。這個誘惑力還是很大的。那么，實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要申請享受西部大開發(fā)優(yōu)惠政策，具體在操作程序上是怎樣的呢?筆者結(jié)合陜西出臺的相關(guān)政策來簡要舉例說明。

　　根據(jù)陜西省城鄉(xiāng)建設(shè)廳陜西省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)管局關(guān)于發(fā)布陜西省工程建設(shè)標準《綠色生態(tài)居住小區(qū)建設(shè)評價標準》(試行)的通知(陜建發(fā)[2014]126號)規(guī)定，陜西生態(tài)小區(qū)建設(shè)標準由中聯(lián)西北工程設(shè)計研究院主編的陜西省工程建設(shè)標準《綠色生態(tài)居住小區(qū)建設(shè)評價標準》(試行)，已經(jīng)陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與陜西省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局組織有關(guān)部門和專家審定通過，發(fā)布為陜西省工程建設(shè)地方標準，標準編號為DBJ61/T83-2014，自2014年6月1日起實施。并且對于此標準的歸口、發(fā)行及解釋部門也做了明確規(guī)定：本標準由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責歸口管理，省建筑標準設(shè)計辦公室負責出版、發(fā)行，中聯(lián)西北工程設(shè)計研究院負責具體條文技術(shù)解釋。

　　可見陜西生態(tài)小區(qū)建設(shè)標準已有明文規(guī)定，房企如果能夠符合相關(guān)標準要求，可向主管稅務(wù)機關(guān)申請享受，保險起見，筆者建議房企可直接向省級(含副省級)發(fā)展改革部門申請取得《某省發(fā)展和改革委員會關(guān)于確認某公司西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)項目的批復(fù)》授予所開發(fā)項目為“綠色生態(tài)住宅小區(qū)”的批文，為順利享受政策優(yōu)惠上一個“雙保險”。

　　在納稅申請操作方面，國家層面和陜西省層面也均有明確規(guī)定。

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略有關(guān)企業(yè)所得稅問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2012年第12號)第二條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當在年度匯算清繳前向主管稅務(wù)機關(guān)提出書面申請并附送相關(guān)資料。第一年須報主管稅務(wù)機關(guān)審核確認，第二年及以后年度實行備案管理。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合本地實際制定具體審核、備案管理辦法，并報國家稅務(wù)總局(所得稅司)備案(此政策現(xiàn)行有效)。

　　另外根據(jù)陜西省國家稅務(wù)局發(fā)布的《西部大開發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策審核備案管理辦法》的公告(陜西省國家稅務(wù)局公告2012第4號)(以下簡稱“4號文”)第四條規(guī)定，納稅人第一年申請西部大開發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的，應(yīng)當在申請享受年度匯算清繳結(jié)束15日前，向主管稅務(wù)機關(guān)提出書面申請并附送相關(guān)資料，報主管稅務(wù)機關(guān)審核確認后方可享受。

　　關(guān)于納稅人第一年申請及后續(xù)年度備案審查資料報送情況在“4號文”中也有明確規(guī)定。

　　第一年申請時，“4號文”第五條規(guī)定，納稅人第一年向主管稅務(wù)機關(guān)申請西部大開發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策時應(yīng)報送以下資料：

　　(一)由法人代表簽發(fā)的正式申請文件;

　　(二)申請執(zhí)行年度的財務(wù)報表;

　　(三)公司章程和驗資報告(含歷次變動情況);

　　(四)二級分支機構(gòu)應(yīng)提供總機構(gòu)批準其設(shè)立的相關(guān)文件;

　　(五)申請享受年度收入明細表;

　　(六)《西部大開發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策申請表》

　　(七)凡對納稅人主營業(yè)務(wù)是否屬于《西部地區(qū)鼓勵類產(chǎn)業(yè)目錄》難以界定的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)要求其提供省級(含副省級)政府有關(guān)行政主管部門或其授權(quán)的下一級行政主管部門出具的證明文件(目前政策已明確此行政主管部門為省發(fā)展和改革委員);

　　(八)稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。

　　后續(xù)年度管理，“4號文”第十條、第十一條規(guī)定，納稅人第二年及以后年度享受西部大開發(fā)企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策按照《陜西省國家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策備案管理辦法(試行)>的公告》(陜西省國家稅務(wù)局公告2011年第2號)中關(guān)于事前備案的規(guī)定實行備案管理。納稅人第二年及以后年度向主管稅務(wù)機關(guān)事前備案時，應(yīng)于匯算清繳前報送以下資料：

　　(一)經(jīng)營項目變化情況;

　　(二)收入明細表;

　　(三)財務(wù)報表;

　　(四)《企業(yè)所得稅優(yōu)惠項目報告表》，表樣見《陜西省國家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<企業(yè)所得稅備案類優(yōu)惠政策管理規(guī)范(試行)>的公告》附件(陜西省國家稅務(wù)局公告2011年第1號);

　　(五)稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。

　　綜上所述，凡有意申請享受西部大開發(fā)優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)企業(yè)，可先行判定自身是否滿足享受條件和資格，再行按照政策規(guī)定，向相關(guān)主管部門走報批申請流程，如果能夠順利申請下來，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以大大降低企業(yè)所得稅稅負，有效緩解資金壓力。