目前，房企營(yíng)銷的模式多種多樣，買房送車位、送家電、送汽車、送購(gòu)物卡等，本文描述的是買房送汽車的情況，實(shí)務(wù)中還是存在很多操作上的疑問(wèn)。買房送汽車到底要不要視同銷售，要不要代扣代繳個(gè)人所得稅呢?本文將一一進(jìn)行分析。

　　案例：某房地產(chǎn)公司是一般納稅人，近期銷售的樓盤擬開(kāi)展?fàn)I銷活動(dòng)，凡購(gòu)買該公司商業(yè)地產(chǎn)的客戶可以獲贈(zèng)國(guó)產(chǎn)小汽車一臺(tái)，自然人甲購(gòu)買了一間寫字樓，成交價(jià)款163.5萬(wàn)元，成本價(jià)120萬(wàn)元，贈(zèng)送的小汽車價(jià)值11.3萬(wàn)元。

　　問(wèn)題一：買房送汽車到底要不要視同銷售?

　　1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2008〕875號(hào))：

　　三、企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的不屬于捐贈(zèng),應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。

　　從企業(yè)所得稅法條的規(guī)定不難看出，如果買一贈(zèng)一銷售的均是本企業(yè)商品，應(yīng)按照搭配銷售的方式，將成交價(jià)在兩種商品的公允價(jià)格中分?jǐn)?。如果?zèng)送的是外購(gòu)商品，要如何處理呢?

　　實(shí)務(wù)中，房企為了達(dá)到銷售目標(biāo)，通常會(huì)全額確認(rèn)房產(chǎn)的銷售收入，不做搭配銷售，不分?jǐn)偡慨a(chǎn)和汽車的公允價(jià)格，購(gòu)入汽車的成本直接計(jì)入了銷售費(fèi)用處理。

　　2、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局第50號(hào)令)

　　第四條 單位或者個(gè)體 工商戶的下列行為,視同銷售貨物:

　　(一)將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷;

　　(二)銷售代銷貨物;

　　(三)設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一 核算的納稅人,將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售,但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣(市)的除外;

　　(四)將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目;

　　(五)將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費(fèi);

　　(六)將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物作為投資,提供給其他單位或者個(gè)體工商戶;

　　(七)將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者;

　　(八)將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人。

　　增值稅法條中，購(gòu)進(jìn)貨物無(wú)償贈(zèng)送需要視同銷售，那么買房送汽車的業(yè)務(wù)，是否為“無(wú)償”呢?小編認(rèn)為應(yīng)是有償行為!不買房肯定無(wú)法得到汽車。所以在這個(gè)層面上將不應(yīng)適用視同銷售。

　　但結(jié)合到具體業(yè)務(wù)，買房送車的業(yè)務(wù)模式不同，也就要區(qū)分不同情況，判斷是否需要視同銷售?要點(diǎn)是：結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)模式以及增值稅的鏈條抵扣原則，如果房企購(gòu)入的汽車取得了進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，那么贈(zèng)送時(shí)按照銷售處理確認(rèn)銷項(xiàng)，增值稅抵扣鏈條才能完整!此時(shí)應(yīng)當(dāng)視同銷售;如果房企沒(méi)有取得進(jìn)項(xiàng)，給4S店直接付款但不取得發(fā)票，實(shí)質(zhì)上是以支付現(xiàn)金的方式全額計(jì)入了銷售費(fèi)用，此時(shí)就不需要視同銷售。具體案例賬務(wù)處理時(shí)會(huì)講到。

　　問(wèn)題二：買房送汽車要不要代扣代繳個(gè)人所得稅?

　　1、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號(hào))：

　　企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中,隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品(包括網(wǎng)絡(luò)紅包，下同) ,以及企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品,個(gè)人取得的禮品收入,按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅,但企業(yè)贈(zèng)送的具有價(jià)格折扣或折讓性質(zhì)的消費(fèi)券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。

　　故買房送汽車行為，客戶在成交后時(shí)候取得的汽車，由于已經(jīng)支付了對(duì)價(jià)，不交個(gè)人所得稅;如果對(duì)于未成交贈(zèng)送或者隨機(jī)贈(zèng)送，那么客戶收到的贈(zèng)品汽車應(yīng)按照“偶然所得”由房企代扣代繳個(gè)人所得稅。

　　問(wèn)題三：買房送汽車的賬務(wù)處理

　　在實(shí)際操作中，由于汽車要憑《機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票》才能上牌，因此客戶必須取得汽車銷售發(fā)票，房企按外購(gòu)汽車是否過(guò)戶，區(qū)分如下情況：

　　1、房企購(gòu)買汽車后，登記在自己名下，待銷售成交后，再將汽車過(guò)戶至客戶名下，4S店向房企開(kāi)具發(fā)票，房企給客戶開(kāi)具汽車銷售發(fā)票。此時(shí)，賬務(wù)處理如下：

　　① 購(gòu)入汽車時(shí)：

　　借：固定資產(chǎn)——汽車 10

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)1.3

　　貸：銀行存款 11.3

　?、?買房送汽車時(shí)：

　　借：銀行存款/應(yīng)收賬款 163.5

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 13.5

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120

　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120

　　借：累計(jì)折舊(如有)

　　固定資產(chǎn)清理 10

　　貸：固定資產(chǎn) 10

　　借：資產(chǎn)處置損益——汽車 11.3

　　貸：固定資產(chǎn)清理 10

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)1.3

　　此時(shí)，房企按照銷售二手車核算賬面的汽車，但缺點(diǎn)是：需要大批量辦理車輛的過(guò)戶以及二手車銷售手續(xù)，且配合客戶過(guò)戶汽車，執(zhí)行起來(lái)較為繁瑣，通常企業(yè)是不愿意采用這種方式的。

　　2、房企支付汽車價(jià)款后不過(guò)戶，暫不提貨，待銷售達(dá)成后，由客戶自行去4S店提貨，4S店向房企開(kāi)具發(fā)票。此時(shí)，房企的賬務(wù)處理如下：

　?、?支付汽車價(jià)款時(shí)：

　　借：銷售費(fèi)用——汽車 10

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額) 1.3

　　貸：銀行存款 11.3

　　② 買房送汽車時(shí)：

　　借：銀行存款/應(yīng)收賬款 163.5

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 13.5

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120

　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120

　　借：銷售費(fèi)用——汽車 1.3

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 1.3

　　從業(yè)務(wù)本質(zhì)上看，第1種和第2種的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)是一樣的，只是房企是否提車的區(qū)別，在賬務(wù)處理上，企業(yè)更愿意選擇第2種方式較為簡(jiǎn)便。

　　3、房企支付汽車價(jià)款后不過(guò)戶，暫不提貨，待銷售達(dá)成后，由客戶自行去4S店提貨，4S店向客戶直接開(kāi)具發(fā)票。此時(shí)，房企的賬務(wù)處理如下：

　　① 支付汽車價(jià)款時(shí)：

　　借：銷售費(fèi)用——汽車 11.3

　　貸：銀行存款 11.3

　?、?買房送汽車時(shí)：

　　借：銀行存款/應(yīng)收賬款 163.5

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 13.5

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120

　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120

　　這也是比較常見(jiàn)的處理方式，需要提醒的是，此時(shí)房企向4S店支付了汽車款，客戶直接提車，房企無(wú)法取得購(gòu)車發(fā)票，本質(zhì)上相當(dāng)于現(xiàn)金贈(zèng)送了。此時(shí)房企依然將支付的汽車款計(jì)入銷售費(fèi)用，附件是房企的營(yíng)銷方案、活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)照片、支付給4S店的轉(zhuǎn)賬記錄等，依據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》，全額在所得稅前扣除。但是為避免各地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于稅前扣除憑證存在爭(zhēng)議，建議提前與主管機(jī)關(guān)溝通，獲得認(rèn)可!