今年三月以來，上海的新冠疫情日趨嚴峻，涉疫的小區(qū)、商鋪陸續(xù)被封控，到四五月間則進入全城靜默期。疫情期間，承租商業(yè)用房用于經(jīng)營的租戶損失慘重。雖然市政府出臺涉疫情租金減免政策，但適用房屋僅限國有企業(yè)經(jīng)營性房屋，減免對象也限定在小微企業(yè)、個體工商戶和民辦非企的范圍內(nèi)。承租港資企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)等非國企房屋的承租人無法享受上述減免政策，與出租人之間就租金減免、合同解除等問題產(chǎn)生諸多爭議。為此，筆者梳理總結(jié)實務中遇到的四大問題，并分別解釋說明其處理規(guī)則，以供參考。

　　1、受疫情影響，承租人未按約定期限支付租金，是否應承擔違約責任?

　　《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見(二)》第五條規(guī)定，“承租人租賃房屋用于經(jīng)營，因疫情或者疫情防控措施影響，導致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔違約責任的，人民法院不予支持”。

　　可見，因受疫情影響承租人在合理期間逾期支付租金的，可因不可抗力事由免于承擔違約責任，出租人也無權(quán)解除租賃合同。

　　2、在何種情形下，承租人有權(quán)要求出租人減免租金?

　　(1)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見(二)》第六條規(guī)定，“承租非國有房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，應當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同。”

　　可見，此問題的第一種情況是：承租人確實受到疫情或者封控措施影響，導致收入明顯減少的，對于已經(jīng)發(fā)生的租金損失，可以向出租人提出減免請求，雙方根據(jù)公平原則來分擔租金損失。比如，上海進入三月份以來，陸續(xù)開始分片區(qū)管控，電影院、服裝店等商家的經(jīng)營受到很大影響，收入大幅下降。到六月份，雖然社會面已經(jīng)復工復產(chǎn)，但在很長時間內(nèi)都不允許堂食。對于餐飲企業(yè)來說，僅僅靠外賣、自提的收入，連維持正常的運營都不夠，更何談利潤。在這種情況下，如果仍按照合同約定的租金標準來履行，對于承租人來說是不公平的。由此，承租人可向出租人提出協(xié)商減免該期間的部分租金。

　　(2)根據(jù)上海市高院發(fā)布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》，“受疫情或者疫情防控措施影響導致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內(nèi)的租金的，可視情予以支持”。

　　可見，此問題的第二種情況是：受疫情或者疫情防控措施的影響，導致租賃房屋在一定期間內(nèi)無法正常使用的，對于已經(jīng)發(fā)生的租金損失，承租人可以向出租人提出減免請求，要求出租人按照公平原則與其分擔租金損失。比如，上海的四月和五月兩個月，全城處于“靜默期”。這時大部分商鋪關(guān)閉，完全無法使用承租房屋。租賃合同設立的目的，是承租人通過使用租賃房屋來獲取收益，現(xiàn)承租人在長達兩個月時間里完全無法實際使用租賃房屋，如由承租人獨自承受租金損失，會造成“顯失公平”的后果。這時，承租人有權(quán)要求按照公平原則與出租人分擔因疫情帶來的租金損失。相比于此問題的第一種情況，第二種情況的處理規(guī)則更為確定，即一般不用考慮營業(yè)收入是否減少、資金是否困難等情況，只要考量該房產(chǎn)是否因疫情或疫情防控措施影響而導致在一定期間內(nèi)不能實際使用，滿足此項條件的則應該給予租金減免。

　　(3)根據(jù)上海市高院發(fā)布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》，“如果合同雖然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對一方明顯不公平的，則可能構(gòu)成情勢變更。受到不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商;在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院變更或者解除合同。”

　　可見，此問題的第三種情況是：如果在可預期的時段內(nèi)，因疫情或者疫情防控措施的影響，使得承租人營業(yè)收入將會明顯減少的，承租人可以“情勢變更”為由，與出租人就租金標準問題重新協(xié)商，以變更合同的形式降低部分租金。比如，電影院、棋牌室等娛樂行業(yè)受疫情影響比較嚴重，有的到現(xiàn)在為止尚未恢復營業(yè)，有的恢復營業(yè)后又時不時被責令關(guān)閉。這種情況是當事人在訂立合同中無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，可與出租人協(xié)商降低租金、分擔損失。

　　3、在何種情形下，承租人有權(quán)解除租賃合同?

　　上海市高院發(fā)布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》指出，“對于疫情期間合同可以履行的，應促成當事人按照合同約定繼續(xù)履行;對于確因疫情或疫情防控措施影響，合同不能按約履行的，應更多考慮引導當事人協(xié)商變更合同，采取替代履行或者延遲履行等方式，維持合同的穩(wěn)定性，確保“五個中心”核心功能穩(wěn)定運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)經(jīng)濟社會平穩(wěn)健康發(fā)展。”可見，無論從法律效果還是社會效果層面考慮，解除合同是需要予以慎重把握的。具體分析如下：

　　(1)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見(二)》第五條第二款規(guī)定，“為展覽、會議、廟會等特定目的而預訂的臨時場地租賃合同，疫情或者疫情防控措施導致該活動取消，承租人請求解除租賃合同，返還預付款或者定金的，人民法院應予支持。”

　　由此可見，如果為特定目的簽訂的臨時租賃合同，因疫情原因活動取消時即構(gòu)成“合同目的無法實現(xiàn)”，此時承租人有權(quán)解除租賃合同，要求退回租金或者預付款，承租人也無須承擔其他違約責任。

　　(2)根據(jù)上海市高院發(fā)布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》，“疫情或者疫情防控措施致使合同目的無法實現(xiàn)的，當事人可以根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定主張解除合同;疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，當事人可以根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定主張免責或者部分免責。”

　　由此可見，除了上文提及的臨時合同外，其他租賃合同需要滿足“疫情或者疫情防控措施致使合同目的無法實現(xiàn)”條件時才能解除。一般來說，租賃合同的租期均在一年以上，時間跨度較長。疫情影響畢竟是短期的，二、三個月的疫情影響是否會導致整個租賃合同目的無法實現(xiàn)?這需要綜合考慮租期長短、承租人所處行業(yè)、受疫情實際影響的程度等等因素才能判斷。如訂立的是長期的合同(比如，三年以上)，而疫情影響是較短期的，則很難得出“致使合同目的無法實現(xiàn)”的結(jié)論，承租人無權(quán)解除合同。當然，如一些網(wǎng)吧、棋牌室等，租賃期限本來不長，或者剩余的租賃期限已經(jīng)不多，因處于特殊行業(yè)緣故到現(xiàn)在尚不允許開業(yè)，何時開業(yè)還遙遙無期。在這種情況下，則傾向于有理由認為“因疫情影響導致合同目的無法實現(xiàn)”，承租人提出解除合同，可能會被法院支持。

　　4、承租人因不可抗力解除合同的是否可以免付租金?

　　根據(jù)上海市市高院發(fā)布《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答之三(2022年修訂版)》，“不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，疫情以及疫情防控措施一般屬于法律規(guī)定的不可抗力。”

　　由此可見，疫情或者疫情防控措施屬于不可抗力范疇。但不可抗力的免責到底免除的是什么責任?是不是不可抗力解除合同后，未付租金就無須支付了?

　　從一般意義上看，因不可抗力主張免責或者部分免責，免除的是違約責任。即如果按照合同約定，承租人單方解除合同系違約解除，即便支持其解除請求，承租人也要承擔相應的違約責任。但如因疫情不可抗力影響而提出解除，承租人可以主張免除本需承擔的違約責任。對于已經(jīng)發(fā)生的租金，系民事合同所約定的合同義務而非責任，不在“不可抗力免責”的免除范圍之內(nèi)。關(guān)于租金減免問題，系因疫情影響而帶來的租金損失分擔問題。如果因疫情影響解除合同就無須支付租金，即承租人將租金損失完全轉(zhuǎn)嫁給出租人，這對于出租人顯然是不公平的。