企業(yè)無償捐贈房產(chǎn)如何納稅

　　企業(yè)以房產(chǎn)進行公益性捐贈，作為捐贈方無償捐贈的房產(chǎn)如何納稅?

　　一、增值稅方面，根據(jù)財稅[2016]36號附件1第十四條規(guī)定：“下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。”因此，企業(yè)無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)用于公益事業(yè)的，不需要做“視同銷售”處理。但用于公益事業(yè)是否必須通過非營利性的社會團體、國家機關(guān)捐贈?增值稅并無明確規(guī)定。直接向?qū)W校捐贈的不動產(chǎn)就是用于公益事業(yè)，應(yīng)當(dāng)不視同銷售。

　　企業(yè)無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)用于公益事業(yè)不需要“視同銷售”，原已抵扣的進項稅是否按凈值轉(zhuǎn)出呢?財稅[2016]36號附件1第二十七條規(guī)定：“下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(一)用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。......”。企業(yè)無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)用于公益事業(yè)不“視同銷售”，而并非是免征增值稅，在財稅[2016]36號附件1第二十七條規(guī)定中，找不到相關(guān)不得抵扣進項稅額的內(nèi)容，按照“法無禁止皆可為”原則，企業(yè)無償捐贈房產(chǎn)用于公益事業(yè)，已抵扣的增值稅不需進項稅轉(zhuǎn)出。

　　二、土地增值稅方面，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)文件第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。另據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)文件第四條規(guī)定，細則所稱的“贈與”是指如下情況：房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的;房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。因此，通過非營利性的社會團體、國家機關(guān)捐贈不動產(chǎn)，不征收土地增值稅;反之不是通過非營利性社會團體或國家機關(guān)捐贈的不動產(chǎn)，如直接向受贈人的捐贈，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。

　　三、企業(yè)所得稅方面，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。因此，在企業(yè)所得稅上，除了按視同銷售調(diào)整收入和成本外，還要將捐贈確認的營業(yè)外支出的金額由物資的賬面成本調(diào)整為公允價值。

　　符合條件的用于慈善活動、公益事業(yè)的捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除;超過年度利潤總額12%的部分，準予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。公益性捐贈享受在企業(yè)所得稅稅前扣除的相關(guān)條件是：首先，企業(yè)的公益性捐贈要通過公益性社會組織或者縣級(含縣級)以上人民政府及其組成部門和直屬機構(gòu)進行。其中，公益性社會組織要列名在國家或地方民政部門、稅務(wù)局、和財政部門聯(lián)合發(fā)布公益性社會組織名單。只要捐贈當(dāng)年度，該組織在公益性社會組織名單中就可以。需要注意的是，公益性社會組織名單有國家層面認定的和各級地方層面認定的。其次，要取得接受捐贈的公益性社會組織或縣級(含縣級)以上人民政府及其組成部門和直屬機構(gòu)出具的公益事業(yè)捐贈票據(jù)。捐贈票據(jù)由國家財政部或者省級財政部門統(tǒng)一印制，并套印全國統(tǒng)一式樣的財政票據(jù)監(jiān)制章。對于直接向受贈人的捐贈不允許企業(yè)所得稅稅前扣除。

　　舉例：某房企公益性捐贈房產(chǎn)(自產(chǎn)貨物)在企業(yè)所得稅視同銷售收入應(yīng)按照企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格為1200萬元，視同銷售成本的生產(chǎn)成本800萬元，則年度企業(yè)所得稅納稅申報表：A105010“視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表”中視同銷售收入1200萬、視同銷售成本800萬;A105070“捐贈支出及納稅調(diào)整明細表”賬載金額800萬，稅收金額1200萬元，視同銷售產(chǎn)生的應(yīng)納稅所得與納稅調(diào)減金額相等，實現(xiàn)公益性捐贈按公允價值扣除，不產(chǎn)生企業(yè)所得稅負擔(dān)(假設(shè)按照稅法規(guī)定可以扣除的限額>1200萬或捐贈允許全額扣除)。因為國家稅務(wù)總局公告2019年第41號對A105070表的填表說明進行了修訂，報表第1行、2行、8行的第1列"賬載金額"相應(yīng)的填報說明中刪除了"會計核算"描述。意味著填報的賬載金額為稅法認可的賬載金額，不再僅指企業(yè)會計核算的營業(yè)外支出的金額，包括了在A105000表第30行中納稅調(diào)整的金額。

　　四、印花稅方面，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。因此，贈與合同屬于印花稅征收范圍。但印花稅法規(guī)定，財產(chǎn)所有權(quán)人將財產(chǎn)贈與政府、學(xué)校、社會福利機構(gòu)、慈善組織書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免征印花稅。享受印花稅免稅優(yōu)惠的學(xué)校，具體范圍為經(jīng)縣級以上人民政府或者其教育行政部門批準成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，實施學(xué)歷教育的職業(yè)教育學(xué)校、特殊教育學(xué)校、專門學(xué)校，以及經(jīng)省級人民政府或者其人力資源社會保障行政部門批準成立的技工院校。