問：108萬買的商鋪如果原價賣，要繳多少稅?

　　解答：

　　需要區(qū)分很多種情況。

　　(一)出售方屬于個人

　　假如有購買發(fā)票證明是原價出售的，只是不需要繳納個人所得稅。

　　對于商鋪出售，幾乎不存在稅收優(yōu)惠政策，因此個人出售商鋪涉及到增值稅及其附加稅費、印花稅。

　　1.增值稅及其附加

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)第四條規(guī)定：“小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　　(一)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　　(二)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

　　除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅;其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。”

　　因此，對于小規(guī)模納稅人(個人也屬于)出售不動產(chǎn)需要區(qū)分為外購與自建兩種情形，然后按照上述規(guī)定計算應(yīng)繳納的增值稅。如果個人是外購的商鋪原價出售，只要價格是公允的，且有原購買發(fā)票證明是原價出售的，按照上述規(guī)定計算的應(yīng)交增值稅就為零。

　　附加稅費是指城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，是根據(jù)實際繳納的增值稅計算的。

　　2.印花稅

　　商鋪轉(zhuǎn)讓，屬于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，根據(jù)2022年7月1日正式實施的《印花稅法》規(guī)定，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)”繳納印花稅，稅率為價款的萬分之五。

　　個人出售商鋪即便是原價出售，也是需要繳納印花稅的(包括企業(yè))。

　　(二)出售方屬于企業(yè)的

　　1.企業(yè)所得稅

　　企業(yè)出售商鋪，取得的收入應(yīng)作為當(dāng)期的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，計入當(dāng)期應(yīng)稅收入;商鋪原購買價款和稅法等作為計稅基礎(chǔ)，減去已經(jīng)依法稅前扣除的折舊額，剩余金額可以在當(dāng)期進(jìn)行稅前扣除。

　　因此，企業(yè)即便是原價出售，如果前期已經(jīng)有折舊額稅前扣除過，出售依然會產(chǎn)生固定資產(chǎn)處置利得，增加當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。

　　2.增值稅

　　企業(yè)分為增值稅小規(guī)模納稅人和一般納稅人。小規(guī)模納稅人出售商鋪的增值稅處理，詳見前面“出售方屬于個人”的內(nèi)容，不再贅述。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)第三條規(guī)定：“一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

　　(一)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　(二)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　(三)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　(四)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　(五)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

　　(六)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。”

　　對于一般納稅人出售不動產(chǎn)，增值稅規(guī)定與計算就比較復(fù)雜了，需要區(qū)分上述6種情況。不管哪種情況，作為一般納稅人在原價出售商鋪時，都是需要計算應(yīng)繳納增值稅稅額的。