地產(chǎn)企業(yè)一般由于項目建設周期長，參與施工的企業(yè)較多，工程施工過程中也會存在部分變更改造等情形，加之項目管理過程中的一系列問題，導致項目后續(xù)發(fā)生諸多的維修費用支出，那么，這些維修費支出如何處理，在稅前都能正常扣除呢?

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

　　開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本(即房地產(chǎn)開發(fā)成本)，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝I程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。……建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝_工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(即房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)上述六大開發(fā)成本中，開發(fā)間接費是指地產(chǎn)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。在一般情況下，地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中發(fā)生的維修費計入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費-維修費”科目核算。它就類似于生產(chǎn)型企業(yè)的制造費用，可以理解為“成本中的費用和費用中的成本”。

　　有了上述維修費的會計核算和處理，那是否為項目發(fā)生的維修費都可以在土增前正常扣除呢?答案是否定的。我們主要從以下兩個方面來分析：

　　1、尚未出售交房發(fā)生的維修費支出

　　由于地產(chǎn)項目一般跨度較長，如果遇到城改項目或者涉及拆遷補償類等較為復雜的開發(fā)項目，開發(fā)周期就更長，有的甚至達十多年之久，那么在施工完畢后，可能對項目存在一些修修補補的費用：

　　(1)該筆維修費如果系工程施工方的責任且已預留質(zhì)保金的，應該在質(zhì)保金中扣除，不應計入開發(fā)成本中。

　　(2)有些分包項目施工內(nèi)容并不多，金額也不大，開發(fā)商可能會一次性支出且該維修費的支出，與施工方并無直接關系，可能系工程的變更簽證或者重新規(guī)劃改造等發(fā)生的維修費，由于該維修費的發(fā)生是與項目直接有關的，可以直接計入開發(fā)成本科目中核算。

　　我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，是對項目施工過程中發(fā)生的所有成本作出的蓋棺定論。因此，尚未出售交房的房屋發(fā)生的維修費用，除由于工程施工方的責任造成應該從其質(zhì)保金扣除，或者由地產(chǎn)企業(yè)先行墊付，再最終由施工方承擔外，可以在后續(xù)土地增值稅前正常扣除。同時，需要注意保留好相關維修費用支出證據(jù)鏈條，包括但不限于項目維修合同、結算單、發(fā)票及付款憑證、相關維修情況說明等附件資料，做為后續(xù)土增清算的合規(guī)附件資料予以保存。

　　2、房屋竣工交房后發(fā)生的維修費支出

　　項目完工，房屋竣工并交房，質(zhì)保期已過，如果開發(fā)商再另行支付的維修費用，實際上就構成了重復列支成本費用范疇。那么這部分支付的費用就不屬于稅前扣除范圍，也不能在土地增值稅前扣除。

　　房屋竣工交房后，發(fā)生的的維修費，可以通過下列三種渠道處理：

　　(1)我們知道，施工方向開發(fā)商收取的合同總價款是包含保質(zhì)期內(nèi)質(zhì)量保修費用的，如果在房屋保修期內(nèi)發(fā)生的維修費支出，應由建筑施工單位無償維修;

　　(2)超過保修期的小修理應當由物業(yè)出資維修，做為物業(yè)公司的維修費用支出項目;

　　(3)房屋交房后發(fā)生的大修理支出，可申請使用業(yè)主交納的維修基金支出。

　　總之，上述三種情況，都不能做為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本項目在稅前扣除。

　　通過上述分析，希望大家能正確理解和對待這個維修費用，千萬不能小覷，不能只要看到是房地產(chǎn)項目發(fā)生的維修費，就統(tǒng)統(tǒng)計入開發(fā)成本-開發(fā)間接費中核算，尤其要注意在土地增值稅清算過程中，稅務機關對開發(fā)間接費的審核要點，不要只記得土增清算的時候可以享受加計扣除的優(yōu)惠政策，而不進行正確的賬務和財務處理，使得整個項目成本混淆，殃及池魚!